Donner un coup de pouce à ses enfants ou petits-enfants pour acheter un logement ?
Depuis février 2025, une nouvelle mesure fiscale permet d’aider ses enfants ou petits-enfants à devenir propriétaires ou à rénover leur logement… tout en échappant aux droits de donation. Cette exonération temporaire, prévue par la loi de finances 2025, concerne les dons familiaux destinés à l’immobilier, sous conditions. Voici ce que tu dois savoir pour en profiter.
En bref
Ce qu’il faut retenir :
✅ Tu peux donner jusqu’à 100 000 € en exonération d’impôt à un enfant, petit-enfant ou neveu/nièce
🏠 L’argent doit être utilisé dans les 6 mois pour acheter un bien immobilier neuf ou rénover un logement,
📆 La mesure est valable entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026,
Les règles classiques pour donner sans droits de donation
Avant même cette nouveauté, tu pouvais déjà faire des donations sans avoir à sortir le chéquier pour le fisc :
Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à son enfant tous les 15 ans sans payer de droits. Un couple ? C’est 200 000 € par enfant.
Chaque grand-parent peut donner jusqu’à 31 865 € à un petit-enfant, toujours tous les 15 ans. Avec 4 grands-parents, ça monte à 127 460 €.
Ces abattements sont cumulables entre eux. Et ce n’est pas tout !
Tu pouvais aussi bénéficier d’une exonération de 31 865 € supplémentaires pour un don de somme d’argent, si le donateur a moins de 80 ans et que le donataire (celui qui reçoit) est majeur.
Et si le donataire est handicapé, un abattement spécifique de 159 325 € peut aussi s’appliquer.
La nouvelle exonération pour un projet immobilier
Depuis le 15 février 2025, une nouvelle règle te permet de donner jusqu’à 100 000 € en plus, en exonération totale de droits de donation, à un descendant (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant voire un neveu ou une nièce s’il n’y a pas de descendance directe).
Mais attention, il y a des conditions pour profiter de cette nouvelle exonération :
Le don doit servir à :
Acheter un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), destiné à être la résidence principale du donataire ou de son locataire OU faire des travaux de rénovation énergétique dans un logement dont le donataire est propriétaire et qui est (ou deviendra) sa résidence principale.
Ces travaux doivent être éligibles à MaPrimeRénov’, donc pas de petits bricolages, on parle bien de rénovation énergétique sérieuse (isolation, pompe à chaleur, etc.).
Des délais à respecter :
Le donataire doit utiliser l’argent dans les 6 mois suivant le don.
Le logement (acheté ou rénové) doit rester résidence principale pendant 5 ans, que ce soit pour lui-même ou pour un locataire (attention : pas de location à un membre du même foyer fiscal).
Un plafond à ne pas dépasser :
Tu peux donner jusqu’à 100 000 € par donateur.
Le donataire ne peut recevoir au total que 300 000 € maximum via ce dispositif.
Comment déclarer ce don ?
Même s’il est exonéré d’impôts, le don doit obligatoirement être déclaré à l’administration fiscale.
Tu as deux façons de le faire
En ligne, via l’espace particulier sur impots.gouv.fr (rubrique “Déclarer un don”).
Ou en envoyant le formulaire papier n°2735 en deux exemplaires au service d’enregistrement de ton département.
Peut-on acheter un bien ancien à rénover avec cette exonération ?
Attention, c’est là que la mesure montre ses limites. Contrairement à ce qu’on pourrait croire, tu ne peux pas utiliser ce dispositif pour acheter un bien ancien, même avec l’intention de le rénover. La loi vise uniquement deux cas très précis : l’achat d’un logement neuf ou en VEFA (c’est-à-dire en cours de construction), ou le financement de travaux de rénovation énergétique dans un logement que tu possèdes déjà.
Un appartement construit en 2013, par exemple, est considéré comme un bien ancien s’il a déjà été habité. Il n’entre donc pas dans le champ de l’exonération, même si tu comptes y faire des travaux. En résumé : c’est soit du neuf, soit de la rénovation sur un bien déjà à toi. Pas un mix des deux.
@scroogefinance Depuis février 2025, les parents et grands-parents peuvent donner jusqu'à 300 000€ à leurs enfants/ petits enfants pour financer l'achat d'un bien immobilier, et ça sans payer 1€ d'impôt 😱 Un super coup de pouce pour démarrer dans la vie 👍🏻 Alors si tu es parent/grand-parent ou que tu souhaites acheter un bien immobilier, pense à en parler à ta famille qui pourrait t'aider à financer ce super projet. Pour connaître les conditions je te propose d'écouter la vidéo jusqu'au bout. Et si tu as des questions écris moi en message privé ou tout simplement dans les commentaires 💬 #immobilier #donation #famille #fiscal #achatimmobilier #investissement #immobilier2025
♬ son original - Géraldine Conseiller Financier
Une belle opportunité pour aider à se loger tout en transmettant
Cette mesure fiscale temporaire représente un vrai levier de solidarité familiale. Elle permet de transmettre de son vivant, d’alléger les futurs droits de succession, tout en aidant concrètement ses proches à se loger ou à améliorer la performance énergétique de leur logement. Mais attention à bien respecter le calendrier et les conditions : l’exonération n’est pas automatique, elle s’applique uniquement dans ce cadre précis.
