Tu envisages d’investir dans l’immobilier locatif et tu entends souvent parler du « Denormandie » ? Ce dispositif fiscal, mis en place en 2019 et prolongé depuis, reste une véritable opportunité en 2025 pour qui veut conjuguer défiscalisation et rénovation du parc immobilier. Mais une question revient sans cesse : quelles sont les villes éligibles au Denormandie ? Et comment profiter de cette niche fiscale ?
Le dispositif Denormandie : comment ça marche ?
Le Denormandie est une version élargie du Pinel. Là où le Pinel classique concerne les logements neufs dans certaines zones tendues, le Denormandie cible l’immobilier ancien à rénover dans des villes ayant un besoin de revitalisation. L’idée est simple : encourager les investisseurs particuliers à acheter des biens anciens dans des centres-villes dégradés, à les rénover, puis à les mettre en location.
En échange, tu bénéficies d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant investi, sur la même base que le Pinel : 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % sur 9 ans et jusqu’à 21 % sur 12 ans (plafonds et conditions à vérifier chaque année). L’objectif du gouvernement : dynamiser des territoires qui ont souffert de la vacance, de la dévitalisation des commerces et de la vétusté des logements.
Mais pour en profiter, il y a deux conditions principales :
Réaliser un montant minimal de travaux (au moins 25 % du prix total de l’opération).
Investir dans une commune éligible au dispositif.
C’est là que la fameuse « Denormandie liste villes » prend toute son importance.
En 2025, ce sont 507 communes réparties sur tout le territoire français (métropole et Outre-mer) qui sont concernées.
La liste complète des 507 communes éligibles
Voici un panorama, riche et exhaustif, des villes éligibles, classées par région :
Auvergne-Rhône-Alpes
Ain : Ambérieu-en-Bugey, Artemare, Belley, Brégnier-Cordon, Champagne-en-Valromey, Culoz, Groslée-Saint-Benoit, Virieu-le-Grand, Bourg-en-Bresse, Nantua, Oyonnax.
Allier : Montluçon, Moulins, Vichy.
Ardèche : Annonay, Aubenas, Privas, Saint-Félicien, Tournon-sur-Rhône.
Cantal : Arpajon-sur-Cère, Aurillac.
Drôme : Bourg-de-Péage, Montélimar, Romans-sur-Isère, Tain-l’Hermitage, Tournon, Saint-Félicien, Valence.
Haute-Loire : Le Puy-en-Velay.
Haute-Savoie : Rumilly.
Isère : Bourgoin-Jallieu, Crolles, Pontcharra, Villard-Bonnot, Saint-Marcellin, Vienne, Voiron.
Loire : Montbrison, Roanne.
Puy-de-Dôme : Ambert, Châtel-Guyon, Ennezat, Issoire, Ménétrol, Mozac, Riom, Volvic, Thiers.
Rhône : Amplepuis, Cours, Tarare, Thizy-les-Bourgs.
Savoie : Chambéry.
Bourgogne-Franche-Comté
Côte-d’Or : Brazey-en-Plaine, Losne, Saint-Jean-de-Losne, Seurre, Saint-Usage.
Doubs : Audincourt, Baume-les-Dames, Besançon, Montbéliard, Saint-Vit.
Haute-Saône : Vesoul.
Jura : Arbois, Dole, Lons-le-Saunier, Montmorot, Moirans-en-Montagne, Poligny, Salins-les-Bains.
Nièvre : Cosne-Cours-sur-Loire, Nevers.
Saône-et-Loire : Autun, Chalon-sur-Saône, Le Creusot, Mâcon, Montceau-les-Mines, Tournus.
Territoire de Belfort : Belfort, Giromagny.
Yonne : Auxerre, Sens.
Bretagne
Côtes-d’Armor : Lannion, Plœuc-L’Hermitage, Quintin, Saint-Brieuc, Tréguier.
Finistère : Brest, Morlaix, Quimper, Quimperlé.
Ille-et-Vilaine : Fougères, Redon, Saint-Malo, Vitré.
Morbihan : Lorient, Ploërmel, Pontivy, Vannes.
Centre-Val de Loire
Cher : Bourges, Argent-sur-Sauldre, Aubigny-sur-Nère, Boulleret, La Chapelle-d’Angillon, Nançay, Saint-Amand-Montrond, Saint-Satur, Sancerre, Veaugues, Vierzon.
Eure-et-Loir : Chartres, Châteaudun, Dreux, Lucé, Mainvilliers, Nogent-le-Rotrou.
Indre : Buzançais, Châteauroux, Issoudun.
Indre-et-Loire : Beaulieu-lès-Loches, Bléré, La Croix-en-Touraine, Château-Renault, Chinon, Loches.
Loir-et-Cher : Blois, Romorantin-Lanthenay.
Loiret : Beaugency, Châteauneuf-sur-Loire, La Ferté-Saint-Aubin, Jargeau, Gien, Meung-sur-Loire, Montargis, Pithiviers.
Corse
Corse-du-Sud : Ajaccio, Olmeto, Petreto-Bicchisano, Propriano, Sartène.
Haute-Corse : Bastia, Corte.
Grand Est
Ardennes : Bairon-et-ses-environs, Bogny-sur-Meuse, Buzancy, Charleville-Mézières, Carignan, Douzy, Fumay, Givet, Grandpré, Hautes-Rivières, Machault, Monthois, Mouzon, Monthermé, Renwez, Revin, Rimogne, Rocroi, Sedan, Vireux-Molhain, Vireux-Wallerand, Vouziers.
Aube : Bar-sur-Aube, Bayel, Ville-sous-la-Ferté, Troyes.
Bas-Rhin : Bischwiller, Brumath, Haguenau, Saverne, Schweighouse-sur-Moder, Sélestat, Val-de-Moder.
Haute-Marne : Chaumont, Joinville, Langres, Poissons, Saint-Dizier.
Haut-Rhin : Buhl, Colmar, Guebwiller, Issenheim, Soultz-Haut-Rhin.
Marne : A-Champagne, Bouzy, Châlons-en-Champagne, Épernay, Vitry-le-François.
Meurthe-et-Moselle : Blénod-lès-Pont-à-Mousson, Dieulouard, Longwy, Lunéville, Pagny-sur-Moselle, Pont-à-Mousson, Toul.
Meuse : Bar-le-Duc, Commercy, Ligny-en-Barrois, Vaucouleurs, Verdun.
Moselle : Fénétrange, Forbach, Saint-Avold, Sarrebourg, Sarreguemines, Thionville.
Vosges : Épinal, Saint-Dié-des-Vosges.
Hauts-de-France
Aisne : Château-Thierry, Laon, Saint-Quentin, Soissons.
Nord : Cambrai, Denain, Douai, Dunkerque, Maubeuge, Valenciennes, Tourcoing, Roubaix, Wattrelos, Armentières, Anzin, Vieux-Condé, Condé-sur-l’Escaut, Houplines, Fresnes-sur-Escaut, Louvroil.
Oise : Beauvais, Compiègne, Creil, Margny-lès-Compiègne, Montataire, Nogent-sur-Oise, Senlis, Venette.
Pas-de-Calais : Arras, Béthune, Boulogne-sur-Mer, Bruay-la-Buissière, Calais, Lens, Liévin, Saint-Omer.
Somme : Abbeville, Ault, Bouttencourt, Gamaches, Longpré-les-Corps-Saints, Mers-les-Bains.
Île-de-France
Essonne : Arpajon, Brétigny-sur-Orge, Breuillet, Corbeil-Essonnes, Étampes, Évry-Courcouronnes, Marolles-en-Hurepoix, Morsang-sur-Orge, Sainte-Geneviève-des-Bois, Saint-Michel-sur-Orge, Villemoisson-sur-Orge.
Seine-et-Marne : Avon, Coulommiers, Dammartin-en-Goële, Fontainebleau, Longperrier, Meaux, Melun, Mitry-Mory, Montereau-Fault-Yonne, Nemours, Villeparisis.
Val-d’Oise : Arnouville, Beaumont-sur-Oise, Fosses, Gonesse, Goussainville, Garges-les-Gonesse, Louvres, Persan, Sarcelles, Survilliers, Villiers-le-Bel.
Yvelines : Les Mureaux, Meulan-en-Yvelines, Limay, Mantes-la-Jolie, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Trappes.
Normandie
Calvados : Bayeux, Caen, Condé-en-Normandie, Falaise, Honfleur, Lisieux, Noues-de-Sienne, Ouistreham, Orbec, Potigny, Pont-d’Ouilly, Thue-et-Mue, Vire.
Eure : Étrépagny, Évreux, Gaillon, Gisors, Les Andelys, Louviers, Pacy-sur-Eure, Pont-Audemer, Rugles, Val-de-Reuil, Verneuil-d’Avre-et-d’Iton, Vernon.
Manche : Cherbourg-en-Cotentin, Saint-Lô.
Orne : Alençon, Argentan, Flers, L’Aigle, Mortagne-au-Perche.
Seine-Maritime : Aumale, Blangy-sur-Bresle, Bolbec, Criel-sur-Mer, Dieppe, Elbeuf, Eu, Fécamp, Foucarmont, Gournay-en-Bray, Gruchet-le-Valasse, Lillebonne, Port-Jérôme-sur-Seine, Rives-en-Seine, Terres-de-Caux, Le Tréport. Nouvelle-Aquitaine
Charente : Angoulême, Châteauneuf-sur-Charente, Cognac, La Couronne, Gond-Pontouvre, Jarnac, Ruelle-sur-Touvre, Segonzac.
Charente-Maritime : Rochefort, Saintes, Saint-Jean-d’Angély.
Corrèze : Allassac, Brive-la-Gaillarde, Cornil, Corrèze, Donzenac, Juillac, Laguenne-sur-Avalouze, Objat, Sainte-Fortunade, Tulle.
Creuse : Guéret.
Deux-Sèvres : Bressuire, Niort, Thouars.
Dordogne : Bergerac, Périgueux.
Gironde : Castillon-la-Bataille, Libourne, Sainte-Foy-la-Grande.
Haute-Vienne : Limoges, Saint-Léonard-de-Noblat.
Landes : Dax, Mont-de-Marsan.
Lot-et-Garonne : Agen, Beaupuy, Cocumont, Escassefort, Fauillet, Fourques-sur-Garonne, Lagruère, Le Mas-d’Agenais, Marmande, Meilhan-sur-Garonne, Saint-Barthélemy-d’Agenais, Sainte-Bazeille, Tonneins, Villeneuve-sur-Lot.
Pyrénées-Atlantiques : Bayonne, Morlaàs, Nay, Pau.
Vienne : Buxerolles, Châtellerault, Poitiers.
Occitanie
Ariège : Daumazan-sur-Arize, Foix, Le Fossat, Le Mas-d’Azil, Lézat-sur-Lèze, Mazères, Pamiers, Saverdun, Varilhes, Verniolle.
Aude : Carcassonne, Narbonne.
Aveyron : Capdenac-Gare, Millau, Rodez, Villefranche-de-Rouergue.
Gard : Alès, Bagnols-sur-Cèze, Pont-Saint-Esprit, Saint-Gilles.
Gers : Auch.
Haute-Garonne : Revel, Saint-Gaudens.
Hautes-Pyrénées : Lourdes, Tarbes.
Hérault : Agde, Béziers, Lodève, Lunel, Sète.
Lot : Cahors, Figeac.
Lozère : Mende, Bourg-sur-Colagne, Marvejols.
Pyrénées-Orientales : Perpignan, Prades, Thuir.
Tarn : Albi, Castres, Mazamet.
Tarn-et-Garonne : Montauban.
Pays de la Loire
Loire-Atlantique : Le Bignon, Blain, Bouvron, Châteaubriant, La Chevallerais, La Chevrolière, Le Gâvre, Pont-Saint-Martin, Saint-Nazaire, Saint-Nicolas-de-Redon, Saint-Philbert-de-Grand-Lieu.
Maine-et-Loire : Cholet, Erdre-en-Anjou, Lion-d’Angers, Les Hauts d’Anjou, Saumur, Val d’Erdre – Auxence.
Mayenne : Laval.
Sarthe : Bonnétable, La Flèche, Mamers, Marolles-les-Braults, Sablé-sur-Sarthe, Saint-Cosme-en-Vairais.
Vendée : Fontenay-le-Comte, La Roche-sur-Yon.
Provence-Alpes-Côte d’Azur
Alpes-de-Haute-Provence : Banon, Digne-les-Bains, Grasse, Mane, Manosque, Revest-des-Brousses, Reillanne, Saint-Michel-l’Observatoire, Sisteron.
Alpes-Maritimes : Grasse, Vallauris.
Bouches-du-Rhône : Arles, Tarascon.
Hautes-Alpes : Briançon, Gap, Laragne-Montéglin, Serres.
Var : Brignoles, Draguignan.
Vaucluse : Avignon, Carpentras, Cavaillon.
Outre-mer
Guadeloupe : Baie-Mahault, Basse‐Terre, Les Abymes, Pointe-à-Pitre.
Martinique : Fort-de-France, Le Lamentin.
Guyane : Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni.
La Réunion : Bras-Panon, La Plaine des Palmistes, Le Port, Saint-André, Saint-Benoît, Saint-Joseph, Saint-Pierre, Sainte-Rose, Salazie.
Mayotte : Dembéni, Dzaoudzi, Mamoudzou, Pamandzi.
Pourquoi cette liste est essentielle pour ton projet
Cette liste – mise à jour en fonction des conventions Action Cœur de Ville (244 villes) et des Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT) – permet de repérer les zones où investir dans l’ancien peut te faire bénéficier d’un avantage fiscal significatif tout en contribuant à revitaliser des centres urbains
Cependant, toutes les villes éligibles ne présentent pas les mêmes opportunités. Il faut aussi prendre en compte la demande locative, le potentiel de valorisation, les futurs projets locaux et le type de bien à rénover. Un investissement judicieux repose sur une combinaison entre avantage fiscal et réalité de terrain.
En conclusion
La liste complète des 507 villes éligibles en 2025 au dispositif Denormandie donne un aperçu très large des zones ouvertes à la défiscalisation pour investir dans l’ancien à rénover. Mais ce n’est que le point de départ.
Chez Scrooge Finance, on t’aide à faire le tri, analyser les dynamiques locales, optimiser l’achat, la rénovation et la gestion pour que ton investissement soit rentable, maîtrisé et porteur de sens.
