Le divorce est une épreuve en soi. Mais au-delà des émotions, se pose rapidement une question bien concrète : que faire du bien immobilier acheté à deux ? Si l’un des deux ex-conjoints souhaite garder le logement, il devra en racher la part de l’autre. On parle alors de rachat de soulte.
C’est une opération courante… mais souvent mal comprise. Entre évaluation du bien, frais de notaire, taxation et formalités fiscales, le flou est total.
Dans cet article, on t’explique tout de manière simple, claire, et sans jargon :
👉 Qu’est-ce que la soulte ?
👉 Comment est-elle calculée ?
👉 Combien ça coûte vraiment (notaire, impôts, crédits…) ?
👉 Et surtout : comment le déclarer aux impôts ?
Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
Quand un couple divorce, chacun récupère la moitié de la valeur nette du bien, sauf s’il y a une autre clause dans le contrat de mariage.
Mais si l’un veut garder la maison, il doit verser une soulte à l’autre : une somme équivalente à la moitié de sa part, pour compenser.
Exemple simple :
Maison estimée à 300 000 €
Crédit remboursé intégralement
➡️ Chacun a droit à 150 000 €
➡️ Si Madame garde la maison, elle doit verser 150 000 € de soulte à Monsieur
👉 Le rachat de soulte permet donc à un ex-conjoint de devenir pleinement propriétaire d’un bien indivis, en “rachetant” la part de l’autre.
Comment est calculée la soulte ?
Le calcul dépend de plusieurs paramètres :
La valeur actuelle du bien
Elle est fixée par estimation notariale ou par un expert immobilier. Ce n’est pas forcément le prix d’achat d’origine, surtout si l’immobilier a pris de la valeur.
Le solde du crédit restant
Il faut soustraire le capital restant dû à la valeur du bien avant de diviser.
La répartition entre ex-conjoints
En général, c’est 50/50 (si mariage sans contrat ou en indivision) mais en présence d’un contrat de mariage, les parts peuvent être inégales
Exemple concret :
Maison estimée à 280 000 €
Crédit restant dû : 80 000 €
Valeur nette : 200 000 €
➡️ Part de chacun : 100 000 €
➡️ Si l’un rachète : il verse une soulte de 100 000 € à l’autre
Combien coûte un rachat de soulte ?
La soulte elle-même
C’est la somme que l’ex-conjoint doit verser. Elle peut être payée comptant ou via un nouveau crédit immobilier (souvent le cas).
Les frais de notaire
Le rachat de soulte doit être acté par un notaire, ce n’est pas optionnel.
Frais à prévoir :
- Environ 7 à 8 % de la valeur rachetée s’il s’agit d’un rachat hors divorce (acte isolé)
- Environ 2,5 % si c’est intégré au partage lors du divorce (avantage fiscal non négligeable)
Exemple : pour une soulte de 100 000 €
- Rachat dans le cadre du divorce : environ 2 500 €
- Rachat plus tard (hors divorce) : jusqu’à 8 000 €
Les frais annexes
- Frais de dossier du nouveau prêt immobilier
- Garantie bancaire (hypothèque ou caution)
- Éventuelle indemnité de remboursement anticipé si crédit existant
Comment déclarer le rachat de soulte aux impôts ?
Bonne nouvelle : le versement de la soulte n’est pas imposé. Ce n’est ni un revenu, ni une donation, ni un achat classique.
👉 L’administration fiscale considère que c’est une compensation liée au partage de patrimoine.
Il faut tout de même s’acquitter du droit de partage, fixé à 1,1 % de la valeur nette du bien partagé (depuis 2021).
💡 Ce droit est inclus dans les frais versés chez le notaire. Il remplace l’ancien droit de 2,5 % (baisse grâce à la loi de finances 2021).
Et côté déclaration d’impôts annuelle ?
Rien à signaler dans la déclaration de revenus annuelle, sauf si :
- L’un des conjoints récupère un bien locatif → il devra ensuite déclarer les revenus fonciers
- Le bien est vendu ensuite avec une plus-value → il faudra déclarer la plus-value immobilière
Bon à savoir avant de racheter une soulte
💡 Peut-on racheter une soulte à crédit ?
Oui, c’est très courant. La banque va :
- Évaluer votre capacité de remboursement
- Analyser le bien concerné comme une garantie
- Proposer un prêt immobilier “classique” ou un crédit affecté à la soulte
Attention : il faut bien intégrer la soulte + les frais de notaire + les frais de dossier dans votre plan de financement.
🧾 Peut-on refuser de payer une soulte ?
Non. Si le bien est attribué à un seul conjoint, la soulte est obligatoire (sauf arrangement ou renonciation écrite de l’autre).
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